マイホームの返済方法 | マイホームを買う前の準備情報ブログ【快適な設計・ローン返済計画・外観や各工法】

家を買ったあとの毎月の返済方法は、以前は元利均等返済の一種類しか無かったのですが、最近は金融機関も消費者サービスの一環として、色々な返済方法を提案しているようです。

どのような返済方法があるのでしょうか。

月々の返済額を増減できるタイプの住宅ローンがあります。
この住宅ローンは「返済額増減ローン」という名称で、ある一定の期間、月々の返済額を増減できます。

一般的に、住宅ローンの返済期間は20年、30年という長期間ですが、その間には子供が生まれたり、進学したり、あるいは借り手が転職して一時的に収入が減ったなど、ライフスタイルが大きく変化することがあります。
そういう時、借り手の事情に応じて毎月のローン返済額を減額出来るというものです。

「自動繰上げ機能つき住宅ローン」という住宅ローンもあります。
このローンでは、普通口座の預金があらかじめ決めておいた金額を上回れば、その分が自動的に返済に充てられます。

長期返済期間中、余力が出来れば繰上げ返済をする場合があります。
なぜなら、少しでも繰り上げ返済をして借り入れ残額を減らす事で、トータルの元利合計を減らす事が出来るからです。

但しその場合、多くの金融機関で数万円の手数料が発生するのですが、この住宅ローンではその際の手数料が無料で、少しの金額だけでも繰り上げ返済できるというメリットがあります。

「貯金連動型ローン」と呼ばれる住宅ローンもあります。
どういうローンかというと、預金が多いほど金利が安くなるというのですが、返済期間中にたくさん貯金出来るような人は少ないでしょうから、あまり効果的とは思えないのですが、どうでしょうか。

家を買えば、そのあと毎月返済していかなければなりません。
どのくらい返していけばいいのでしょうか。

今住んでいるのが賃貸住宅なら、今支払っている毎月の家賃分で、確実にローンの返済が出来るという事は言えます。
しかしそれではあんまりおおざっぱすぎるので、もう少し緻密に返済額について考えてみましょう。

まず住宅ローンをいくらくらい借りられるかですが、金融機関では年収に応じた上限が決められていて、年収400万円以上の場合、年収の35％までが返済額の目安とされています。

しかし、35％というのは金融機関側の想定したデータで、実際には年収の35％というのは、かなり厳しい生活になってしまうようです。

逆に、生活を圧迫しないと思われる負担率のデータを見ると、年収の15?25％といわれています。
例えば年収600万円で負担率を20％とすれば、生活に支障が出ない返済額は年間120万円という事になります。

そして毎月の返済額が10万円になるような借り入れ金額が、金融機関から借りてもよい住宅ローンの金額だという事になるわけです。

「いくら借りられるか」よりも「いくら返済出来るか」という事を考えた方がいいのではないでしょうか。

ちなみに、賃貸住宅では固定資産税はかかりませんが、マイホームを持つと、年間数十万円必要です。

これはほんの一例ですが、持ち家となると、賃貸住宅とは違う出費がたくさんある事は注意しておいた方がいいでしょう。

家を買う人はほとんど住宅ローンを利用するので、その時々の金利が返済額に大きく影響します。

バブル崩壊後の超低金利の時代は住宅ローンを抱える人にとっては有り難い時代でした。
銀行に大金を預けても利子がほとんどつかない状態の時は、銀行から大金を借りた人も、返済する時の利子が史上最低レベルですんだからです。
もっとも、それも３年ほど前が金利の底だったようで、今は金利はじわじわと上昇しています。

住宅ローンは借り入れる金額が大きいため、金利が１％でも上がれば返済額の合計は数百万円単位で増加します。
住宅ローンを設定する際、返済方法で変動金利タイプを選ぶのか、固定金利タイプを選ぶのかで、完済するまでの支払い合計が大きく違ってくるため、慎重に選ぶ必要があります。

まず変動金利型の方を見ると、固定期間選択型の短期固定タイプや変動金利タイプは、金利が変動する事によって返済額が多くなったり少なくなったりします。

いっぽう、長期固定型では金利は一定であるため、金利が変動しても返済額は変わりません。
また、長期固定型の利率は変動金利型よりも高めに設定されています。

これから金利は必ず大幅に上昇すると見込めば固定金利型が有利になるし、大幅な金利上昇はすぐには無いだろうと思えば、現在安めの金利に設定されている変動金利型を選択すれば良いという事になります。

ゼロ金利という異常な事態は終わりました。

金利は、これからは上昇することは間違いのない所ですが、その上昇程度は誰にも分からないだけに、返済方法の選択で決断を迫られることになります。

そろそろマイホームを買おうかという気になった時、自分はどのくらいの価格の家が買えるのだろうかというのがまずは気になる所でしょう。

その場合、ほとんどの人が住宅ローンを借りる事になるでしょうが、その額は年収である程度決まるし、返済能力でも変わってきます。

ローンの金額が決まって、用意出来る頭金の額が分かれば、購入出来る大体の住宅価格も決まってきます。

そこで気になるのは返済期間と毎月の返済額ですね。

では、ローンの返済額は具体的にはどうなるのでしょうか。

例として住宅ローンの額は1000万円、金利は年3％とします。
返済期間を10年とすると、毎月の返済額は約10万円、10年間の返済総額は1160万円となり、返済期間を30年とすると、毎月の返済額は約4万円、30年間の返済総額は1520万円になります。

この場合の返済期間10年及び30年というのは短期間、長期間の両極端を例としてあげたもので、実際には自分が負担出来る月々の返済金額を考慮しながら、この両者の間の適当な返済期間を選ぶ事になります。

以前、ボーナスがあてに出来た時にはボーナス併用払いにして、月々の返済金額を抑えたものですが、今はそうもいかないので、毎月均等返済でローンを組む人が多いようです。

返済期間を決める目安として、返済をいつの時点で終わらせたいかというのも大事な事ですが、毎月の収入が確実に見込める在職中には終えたいですね。

60歳定年制の会社であれば、ローンの返済は60歳までに終えるような返済計画にしたいものです。

家を買えば、ローンの返済が待っています。

高度成長期時代はボーナスがほぼ確実にあったので、あてに出来ましたが、今はそうはいかないので、毎月均等に返済していく方法を選ぶ人がほとんどのようです。

その毎月均等返済ですが、二種類あるのをご存知ですか。

一つは昔からある元利均等返済です。
この返済方法では毎月同じ金額を返済していきますが、その内訳を最初見た人は例外無くびっくりします。
最初にローン設定する際、金融機関から返済計画書を渡されるのですが、その明細を見ると、毎月引き落とされる返済額のほとんどが利子だからです。

無事最後まで返済出来れば別に何という事も無いのですが、これから20年あるいは30年と返済していく事をいやでも実感させられる場面です。

もう一つの「元金均等返済」という返済方法では、元金も同じ割合で返済していきますが、同時に返済する利子の額は少なくなるわけではないので、返すべき元利合計は当然元利均等方式よりも多くなります。

この元金均等返済方式のメリットは、返済が進むにつれて、月々の返済額が徐々に減っていく事と、元利均等返済に比べてトータルの返済額が少なくなるという事の２点でしょう。

通常、住宅ローンを借りる年代の人はまだ年収が少ないため、返済当初の負担が多いのは厳しいはずですが、もし耐えられるなら、この元金均等返済方式を選ぶ方がいいでしょう。

但し、この返済方法は民間の金融機関では扱っていない所もあるので、注意して下さい。

実際には、ほとんどの人が元利均等返済方式を選んでいるようですね。